ANÁLISIS DEL REAL DECRETO 235/2013 (BOE 3904)

El Real Decreto 235/2013 de 5 de abril de 2013 aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de edificios (o partes de edificios) existentes y en grandes pinceladas se resume en los siguientes conceptos:

Obliga a los propietarios de edificios a solicitar y facilitar los informes técnicos de certificación energética (etiqueta energética) de sus inmuebles y poner a disposición de los compradores o usuarios este informe técnico con datos objetivos sobre la demanda de energía, consumos y emisiones de CO₂, además la certificación energética debe exhibirse en toda publicidad del inmueble y el propietario está obligado a registrar en la Comunidad Autónoma correspondiente el informe de certificación energética.

Se establece un régimen sancionador de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios.

Hasta ahora esta documentación solamente era necesaria en proyectos y obras de nueva construcción, en base al Real Decreto 47/2007 de 19 de enero y para casos de rehabilitaciones de cierta entidad (superficie de rehabilitación de 1000 m² o un 25 % de superficie de fachadas).

El RD 235/2013 transpone la directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo y deroga el RD 47/2007 refundiéndolo con la incorporación del procedimiento básico de certificación energética de edificios existente.

Pero el texto nos ha generado algunas preguntas en determinados puntos y cuestiones técnicas, así que hemos consultado con abogados y profesionales de Colegios Oficiales y entre todas las consideraciones y opiniones, tanto propias como ajenas, hemos sacado una serie de conclusiones a modo de análisis más detallado, huyendo de tecnicismos y tratando de explicar del modo más sencillo y llano posible las conclusiones y argumentos.

Si bien en el texto se habla certificación energética de todo tipo de inmuebles o partes de inmuebles, no entraremos en los inmuebles de uso público, ya sean de titularidad pública o privada ya que entre otros aspectos, el RD establece la posibilidad de que los edificios públicos sean certificados por los técnicos adscritos a la administración en el caso de aquellos ocupados por la propia administración.

La mayor controversia y demanda de certificación energética se genera en el sector inmobiliario (compraventa y/o alquiler) residencial así como en pequeño y mediano terciario-industrial, que son los puntos sobre los que trataremos de arrojar algo de luz en este análisis.

Siguiendo el orden de lectura del texto, nos encontramos en las DISPOSICIONES GENERALES los siguientes párrafos:

El real decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética (página 27548).

Este punto nos llama la atención por la expresión información objetiva de lo cual hablaremos un poco más adelante, cuando entremos en las medidas de mejora (artículo 6).

…se concreta un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios (página 27549).

También entraremos en este punto, en el régimen sancionador al final del análisis.

…en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (página 27549).

Establece la base legal del régimen sancionador.

…en particular para los edificios existentes, en el artículo 83.3 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en el que se establece que los certificados de eficiencia energética para estos edificios se obtendrán de acuerdo con el procedimiento básico que se establezca reglamentariamente, para ser puestos a disposición de los compradores o usuarios de esos edificios cuando los mismos se vendan o arrienden (página 27549).

Determina la obligación de disposición de la certificación energética en compraventas o arrendamientos.

DISPONGO. Artículo único.

2. Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico (página 27550).

En este punto hacemos especial hincapié en la siguiente frase, se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial, el empleo del adjetivo “potencial” para designar al comprador o arrendatario expresa la posibilidad de que cualquier comprador o arrendatario debe tener el derecho a la información de la certificación energética, no solamente aquel comprador o arrendatario que finalmente cierre la operación inmobiliaria. Este punto es un indicio de lo que más adelante se indica expresamente, y es que la certificación energética debe estar disponible en la publicidad del mercado inmobiliario, ya sea físico o virtual.

Disposición transitoria primera. Adaptación al procedimiento.

…con anterioridad a 1 de junio de 2013, el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) pondrá a disposición del público los programas informáticos de calificación de eficiencia energética para edificios existentes, que serán de aplicación en todo el territorio nacional...

La presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha (página 27551).

Mediante estos dos párrafos se enlaza la fecha en la que estarán disponibles los programas de certificación energética, con la fecha a partir de la cual será obligatorio el nuevo marco legal que fija el RD (1 de junio de 2013).

Disposición transitoria tercera. Registro de los certificados de eficiencia energética.

1. A la entrada en vigor de este real decreto, el órgano competente de cada Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios habilitará el registro de certificaciones en su ámbito territorial al que se refiere el apartado 6 del artículo 5, con el fin de dar cumplimiento a las exigencias de información que establece la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios.

…pondrá a disposición del público registros actualizados periódicamente de técnicos competentes o de empresas que ofrezcan los servicios de expertos de este tipo y servirá de acceso a la información sobre los certificados a los ciudadanos (página 27551).

Interesante acotación del RD que indica se pondrá a disposición del público registros de técnicos competentes o de empresas con servicios de expertos (técnicos competentes), de un modo u otro queda claro que el informe de certificación energética debe ser suscrito de manera individual y nominativa por un técnico competente, ya sea trabajando por cuenta ajena o como autónomo.

Es importante indicar que de este modo se carga la responsabilidad del informe sobre la persona física, el profesional titulado firmante, de modo que las incidencias y la responsabilidad se repercuten al técnico, insistimos, de manera individual y nominativa (nombre, apellidos y número de colegiado).

  

PROCEDIMIENTO BÁSICO PARA LA CERTIFICACIÓN DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS.

CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. Objeto, finalidad y definiciones

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2. La finalidad de la aprobación de dicho Procedimiento básico es la promoción de la eficiencia energética, mediante la información objetiva que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios, materializada en forma de un certificado de eficiencia energética que permita valorar y comparar sus prestaciones (página 27553).

Este punto nos llama de nuevo la atención por la expresión información objetiva de lo cual hablaremos un poco más adelante, cuando entremos en las medidas de mejora (artículo 6).

En el punto 3 del artículo I se define los conceptos sobre los que se desarrolla el texto del RD, diferenciando entre certificación (proceso), certificado (documento) y etiqueta (signo distintivo gráfico) en proyectos o en edificios existentes, amén de otras definiciones tales como eficiencia energética, elemento y parte de un edificio, energía primaria, energía renovable, envolvente, etc.

Y entre las definiciones, las correspondientes a los técnicos implicados en el proceso de certificación energética.

Técnico competente: técnico que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética, o haya acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética según lo que se establezca mediante la orden prevista en la disposición adicional cuarta (página 27554-27555).

A día de hoy, los técnicos competentes según la Ley 38/1999 son arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros de la edificación, ingenieros industriales e ingenieros técnicos industriales. El resto de titulaciones o ingenierías no están contempladas como técnicos competentes. Cualquier otra posible titulación habilitante amparada en la cualificación profesional para suscribir certificados de eficiencia energética queda pendiente de aquello que se establezca según la orden prevista en la disposición adicional cuarta. Hasta el momento no se ha desarrollado orden alguna que modifique la capacitación y titularidad del técnico competente.

La realización de proyectos de edificación o de instalaciones, implica posibilidad de visado en Colegio Oficial, lo mismo que los trabajos de Dirección Facultativa de obra, por tanto es más que recomendable que el técnico competente sea un profesional colegiado.

Técnico ayudante del proceso de certificación energética de edificios: técnico que esté en posesión de un título de formación profesional, entre cuyas competencias se encuentran la colaboración como ayudante del técnico competente en el proceso de certificación energética de edificios (página 27555).

Por ejemplo, técnico superior en eficiencia energética y energía solar térmica, son técnicos que podrán trabajar en la toma de datos en el inmueble, manejo de herramientas informáticas, tramitación administrativa, pero no podrá suscribir el certificado mediante la firma del mismo.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.

Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor (página 27555).

Más reseñable que el ámbito de aplicación que está claro y se repite a lo largo del RD en más de una ocasión, son dos puntos concretos del aquellos inmuebles excluidos.

Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m² (página 27555).

Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda (página 27555).

Indicamos estos dos puntos por que llevan a confusión, sobre todo el primero. La redacción no deja claro si se trata de edificios aislados o partes de edificios aislados con superficie menor de 50 mts², nos inclinamos a pensar que se refiere a pequeñas construcciones (o partes de estas) aisladas con superficie útil menor de 50 mts² y no una vivienda de un bloque de viviendas con superficie útil menor de 50 mts² ya que no se trata de una parte aislada, ni el edificio está aislado, de hecho el edificio de viviendas tiene una envolvente térmica (fachadas y cubiertas) común a todas esas partes sean de la superficie que sean los inmuebles.

En el caso del segundo punto, el RD parece orientar la redacción hacia inmuebles de uso estacional, pero hay que prestar atención al margen establecido del 25 % del consumo de energía respecto del total anual y a la responsabilidad del propietario en la declaración de este porcentaje, pues la facturación de consumos energéticos serán el elemento que realmente marque la necesidad o no de certificación energética en estos casos.

CAPÍTULO II. CONDICIONES TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS

Artículo 4. Calificación de la eficiencia energética de un edificio

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2. Cuando se utilicen componentes, estrategias, equipos y/o sistemas que no estén incluidos en los programas disponibles, para su consideración en la calificación energética se hará uso del procedimiento establecido en el documento informativo de «Aceptación de soluciones singulares y capacidades adicionales a los programas de referencia y alternativos de calificación de eficiencia energética de edificios», disponible en el Registro general (página 27556).

Las herramientas y programas de certificación aprobados y reconocidos están disponibles por parte del IDAE, cualquier otro medio de certificación que no sean esos documentos necesita una serie de justificaciones según el proceso de aceptación de soluciones previsto, lo cual no necesariamente supone que la herramienta y justificaciones correspondientes validen y hagan viable esa certificación energética.

Existen programas de certificación circulando en el mercado que tratan de aprovechar la inercia del momento debido a este RD que no son programas válidos reconocidos.

Artículo 5. Certificación de la eficiencia energética de un edificio.

1. El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por este real decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación (página 27556).

De nuevo se marca el ámbito de responsabilidad de los propietarios en cuanto a la solicitud y disposición de la certificación energética.

Los locales destinados a uso independiente que no estén definidos en el proyecto del edificio, para ser utilizados posteriormente, se deben certificar antes de la apertura del local (página 27556).

Interesante acotación para locales que quedan “en bruto” en edificios de viviendas.

4. El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio (página 27556).

Nos fijamos en este punto pues hay ofertas en el mercado tipo ofertas 2x1 que una vez más, aprovechando la apertura de campo laboral con este RD, ofrecen trabajos e intervenciones, reformas de todo tipo, sin garantía alguna y si tener que ver con la eficiencia energética.

En casos de estudios pormenorizados, auditorías y rehabilitaciones energéticas tiene sentido y es necesaria una certificación energética, antes y después de los trabajos, pero no como parte o promoción publicitaria de trabajos que no aportan beneficio energético alguno.

6. El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor, o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial.

7. Los certificados de eficiencia energética estarán a disposición de las autoridades competentes en materia de eficiencia energética o de edificación que así lo exijan por inspección o cualquier otro requerimiento, bien incorporados al Libro del edificio, en el caso de que su existencia sea preceptiva, o en poder del propietario del edificio o de la parte del mismo, o del presidente de la comunidad de propietarios (página 27556).

Una vez más se determina el ámbito de responsabilidad de los propietarios respecto a la certificación energética, su obligación de registro y la disposición del informe ante requerimiento de las autoridades o susceptible de inspecciones.

Artículo 6. Contenido del certificado de eficiencia energética.

En este artículo están los aspectos que más dudas nos han generado y sobre todo las medidas de mejora de la certificación por lo ambiguo de algunas expresiones del RD.

…documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética de un edificio o de una parte de este, a menos que no exista ningún potencial razonable para una mejora de esa índole en comparación con los requisitos de eficiencia energética vigentes. Las recomendaciones incluidas en el certificado de eficiencia energética abordarán:

i. Las medidas aplicadas en el marco de reformas importantes de la envolvente y de las instalaciones técnicas de un edificio, y

ii. Las medidas relativas a elementos de un edificio, independientemente de la realización de reformas importantes de la envolvente o de las instalaciones técnicas de un edificio (página 27557).

Enlazamos aquí con un par de puntos que a lo largo de este análisis hemos dejado abiertos sobre el uso de la expresión información objetiva empleada con anterioridad en el RD.

Es complicado valorar objetivamente estos párrafos, ya que los programas de certificación que constituyen documentos reconocidos, arrojan una serie de permutaciones en función de los datos del inmueble para ofrecer una serie de medidas de mejora que, el técnico competente debe filtrar y seleccionar aquellas que considera energética y técnicamente más viables.

Es decir, a un propietario de una vivienda en altura, supongamos un 3º B, no se le puede ofrecer como una medida de mejora de SU inmueble la mejora del aislamiento de fachada (o cubierta o cualquier elemento de la envolvente térmica común) ya que necesita el concurso y acuerdo del resto de inmuebles del bloque de viviendas, ya que se trata de una intervención importante. Se le podría ofrecer como información de interés, pero no una medida de mejora realmente factible a nivel particular del interesado.

Cualquier certificado de eficiencia energética de una parte de edificio o inmueble, casi con total seguridad arrojará como mejores medidas las reformas que impliquen la mejora de aislamientos de la envolvente térmica, carpinterías e instalaciones.

Pero siendo un certificado energético individualizado, responsabilidad de un propietario al cual se le oferta y se le factura el trabajo y que tiene que registrar en la Comunidad Autónoma, por qué así se le está obligando mediante este RD, no tiene sentido alguno proponer una medidas aplicables a toda la comunidad o finca, debiendo ofrecer medidas de ahorro que afecten solo al inmueble en cuestión.

Otra cosa distinta se da si la comunidad completa o administradores de fincas deciden solicitar auditorías energéticas que afecten a todo el inmueble, evidentemente en estos casos las medidas de mejora se deben centrar en los elementos comunes (envolvente térmica exterior e instalaciones comunes) antes que en elementos particulares.

Así pues los puntos sobre medidas de mejora del RD señalados serán viables para viviendas o inmuebles unifamiliares o terciarios aislados.

Sin embargo continuando con la lectura del texto del RD nos encontramos los siguientes párrafos:

Las recomendaciones incluidas en el certificado de eficiencia energética serán técnicamente viables y podrán incluir una estimación de los plazos de recuperación de la inversión o de la rentabilidad durante su ciclo de vida útil (página 27557).

Está claro por un lado que las medidas de mejora deben ser técnicamente viables, volvemos a las consideraciones del ejemplo del inmueble del 3º B indicado antes, una reforma de la envolvente térmica como medida de mejora de un propietario de una vivienda en altura, técnicamente es viable, pero al propietario no le sirve de nada sin el concurso de sus vecinos.

Pero significativamente interesante y desconcertante es la frase podrán incluir una estimación de los plazos de recuperación de la inversión o de la rentabilidad durante su ciclo de vida útil el empleo del verbo “poder” con una connotación condicional (podrán) deja abierta la consideración sobre la necesidad real y obligatoria de determinar los plazos de recuperación de la inversión y la rentabilidad.

Sucede que para poder determinar estos plazos y periodos de retorno de las inversiones es necesario un estudio del consumo particular del inmueble con datos ciertos y reales, por tanto es necesario solicitar a los propietarios un histórico de facturación de suministros energéticos de al menos dos años, suponiendo que se puedan obtener estos datos, pero si el inmueble ha estado cerrado sin apenas consumos, estos datos hay que considerarlos según determinadas bases de datos, si usando datos desfavorables “a favor de la seguridad de cálculo”, es decir, se mezcla la objetividad más o menos controlada de los programas de certificación con la subjetividad de la valoración de las medidas de mejora.

No existen bases de datos públicas y oficiales de precios de materiales, consumos regulados, etc, que puedan ser aplicables para la valoración de las medidas de mejora, así como el estudio de la recuperación de la inversión.

Esta parte queda al libre albedrío del técnico competente, de su responsabilidad y de aquellos medios o herramientas de los que disponga para obtener unos resultados (mejores o peores) de costes y por tanto de retorno de la inversión.

Pasamos de unos datos de certificación energética obtenidos de manera bastante objetiva y controlada dentro los parámetros establecidos por los programas que son documentos reconocidos, a completar el informe de certificación con unos datos subjetivos y variables en función de multitud de circunstancias, empezando por el precio de la energía que es fluctuante o determinadas regulaciones normativas a las que algunas energías renovables están sometidas y aún no están aprobadas, por tanto no se conocen sus condiciones (por ejemplo, balance neto en energía solar fotovoltaica).

Además hay que considerar que el empleo de otro tipo de herramientas para el cálculo de los periodos de retorno de la inversión genera un tiempo y trabajo que repercute directamente en el precio del informe de certificación, cuando es más que probable que se trate de una información de poca utilidad para determinados propietarios.

Apoyamos la inclusión y notificación de medidas de mejora de carácter informativo, no vinculante ni contractual, de modo que al propietario se le facilite información sobre que actuaciones podrían mejorar la certificación energética de su inmueble, pero entrar a estudiar y valorar estas medidas económicamente es entrar en el campo de las auditorías energéticas.

De hecho, un poco más adelante en el RD se recoge el siguiente párrafo:

Asimismo se podrá facilitar al propietario o arrendatario información sobre otros temas conexos, como auditorías energéticas o incentivos de carácter financiero o de otro tipo y posibilidad de financiación. Para ello se podrán aplicar los criterios correspondientes del Reglamento Delegado (UE) n.º 244/2012 de la Comisión, de 16 de enero de 2012 que permite calcular los niveles óptimos de rentabilidad de los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios y de sus elementos (página 27557).

El texto vuelve a emplear verbos con connotación condicional e incluso nombra específicamente las auditorías energéticas, mezclando éstas con el procedimiento básico de certificación energética.

También vuelven a mezclarse datos objetivos (Reglamento Delegado (UE) nº 244/2012) donde se expresan mediante formulación el modo de obtener determinados parámetros de cálculo de consumos y precios aplicables en auditorias, con datos subjetivos como facilitar información sobre otros temas conexos.

En este punto debíamos adoptar una posición de cara a las medidas de mejora y saber que ofrecer a nuestros clientes (presentes y futuros) ente la condicionalidad de las definiciones y la importancia relativa que se le deba dar a estas medidas.

Consultamos este punto con abogados, hemos lanzado estas cuestiones a responsables y ponentes en jornadas técnicas de Colegios Oficiales y la solución que vamos a plantear es informar al cliente o propietario de ambas opciones, de modo que sea el propietario quien decida y nos indique si desea:

-          Medidas de mejora de carácter informativo sin valoración, ampliables en un futuro si así lo solicita en forma de auditoría energética con determinación de costes, inversiones y cálculo del periodo de retorno de la inversión e información sobre cómo conseguir los objetivos.

-          Medidas de mejora de carácter informativo valoradas y con estimación de la inversión y cálculo del periodo de retorno de la inversión e información sobre cómo conseguir los objetivos.

Así pues, ofreceremos ambas posibilidades, de hecho en la pestaña de PRESUPUESTOS de nuestra web habilitaremos en unos días un nuevo campo para que se pueda optar por una u otra opción. Mientras se habilita este campo, habrá que preguntar a cada propietario que solicite presupuesto.

Artículo 8. Certificación de eficiencia energética de un edificio existente.

El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnico competente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.3.p), que será elegido libremente por la propiedad del edificio.

En el proceso de certificación energética el técnico competente podrá contar con la colaboración de técnicos ayudantes del proceso de certificación energética de edificios, tanto para la toma de datos, el empleo de herramientas y programas informáticos reconocidos para la calificación energética, definición de medidas de mejora de la eficiencia energética, como para gestionar los trámites administrativos y la documentación relacionada con los procesos de inspección y certificación energética (página 27558).

La redacción completa de este artículo es un resumen perfecto de la intervención de técnicos (competentes y ayudantes) en el proceso de certificación energética.

Artículo 9. Control de los certificados de eficiencia energética.

1. El órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios establecerá y aplicará un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética (página 27558).

Interesante el uso de la expresión sistema de control independiente ya que en este mismo artículo del RD se establece la posibilidad de que organismos o entidades de control sean designados como inspectores de los certificados de eficiencia energética.

Comprobación completa de los datos de base del edificio utilizados para expedir el certificado de eficiencia energética, comprobación completa de los resultados consignados en el certificado, incluidas las recomendaciones formuladas, y visita in situ del edificio, con el fin de comprobar la correspondencia entre las especificaciones que constan en el certificado de eficiencia energética y el edificio certificado (página 27558).

También es interesante que se haga especial hincapié en la comprobación de datos, y que entre todos ellos se mencione la visita in situ del edificio (o parte del mismo), ya que el mercado se está colapsando de ofertas de certificación a la baja, sin visita a los inmuebles, con toma de datos por personal que no cumple los requisitos de formación técnica expresados en el RD e incluso pasando la responsabilidad de la toma de datos técnicos necesarios para  realizar la certificación energética a los propietarios o agentes inmobiliarios.

3. La ejecución del control se realizará por el órgano competente de la Comunidad Autónoma que podrá delegar esta responsabilidad en agentes independientes autorizados para este fin. Los agentes autorizados serán organismos o entidades de control que cumplan los requisitos técnicos establecidos en el Real Decreto 410/2010, de 31 de marzo, para el ejercicio de su actividad en el campo reglamentario de la edificación, así como las entidades de control habilitadas para el campo reglamentario de las instalaciones térmicas, o técnicos competentes independientes.

4. Cuando la calificación de eficiencia energética resultante de este control externo sea diferente a la obtenida inicialmente, como resultado de diferencias con las especificaciones previstas, se le comunicará al promotor o propietario, en su caso, las razones que la motivan y un plazo determinado para su subsanación o presentación de alegaciones en caso de discrepancia, antes de proceder, en su caso, a la modificación de la calificación obtenida (página 27558).

Seguimos encontrando puntos muy interesantes encaminados a garantizar certificación energética fiable y de calidad, realizada por técnicos competentes y avisando de dos aspectos fundamentales, uno expresado en el punto 4 indicando que ocurrirá si una certificación energética no es correcta tras su inspección. 

Evidentemente la responsabilidad de su corrección sigue siendo del propietario (promotor) aunque haya vendido o arrendado el inmueble y éste a su vez deberá reclamar la modificación si procede al técnico competente, de ahí que sea fundamental que el técnico aporte garantías suficientes, que esté colegiado y en posesión de seguro de responsabilidad civil.

En este punto queremos hacer un inciso, el trabajo del técnico competente o ayudante está claro, tienen que tomar los datos necesarios, certificar y calificar el inmueble. Si la toma de datos, por ejemplo, la realizan agentes inmobiliarios o personal no cualificado técnicamente, ¿cómo reclamar la responsabilidad de una errónea toma de datos?, ¿cómo reclamar estos errores a un profesional cuyo trabajo no es realizar informes técnicos?

El punto 3 es muy importante ya que establece la posibilidad de que las comunidades autónomas deleguen la responsabilidad del control e inspección de certificaciones energéticas en agentes independientes autorizados, es decir, empresas o entidades acreditadas de control de calidad. Este aspecto es muy interesante, muy importante y un punto que valoramos sobremanera en la redacción del RD, ya que aporta un plus de seriedad y control de la calidad de los informes y del intrusismo que se está dando en el mercado.

Artículo 10. Inspección.

El órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios correspondiente dispondrá cuantas inspecciones sean necesarias (página 27558).

El texto es claro, ningún propietario está libre de inspección de su certificación en cualquier momento, incluso aunque en primera instancia no hubiera sido inspeccionado, por tanto una vez más abogamos por un trabajo técnico con garantías y de calidad.

Artículo 11. Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética.

Es de sobra conocida la validez de la certificación por un periodo de 10 años, momento en que se debe solicitar la renovación o, si se acometen obras de mejora o rehabilitación energética que supongan una mejora en la calificación.

El propietario podrá proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética (página 27559).

El RD establece la obligatoriedad de certificación energética de toda nueva construcción, así como aquellos inmuebles en venta o alquiler desde el 1 de junio de 2013, pero leyendo este párrafo anterior, hemos de indicar que cualquier propietario puede solicitar su certificación energética de manera voluntaria.

CAPÍTULO III. ETIQUETA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Artículo 12. Etiqueta de eficiencia energética.

2. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado (página 27559).

La certificación energética, realmente la etiqueta energética, el signo distintivo, debe figurar en toda publicidad, tanto en agencias físicas como en portales de internet.

El hecho de que deba figurar en la publicidad indica que la certificación energética no debe obtenerse en el instante justo de la compraventa o arrendamiento, no es un trámite más de la tasación del inmueble (que implica la compraventa del mismo), es una información técnica que debe estar disponible al público durante todo el tiempo que el inmueble esté en el mercado inmobiliario.

El régimen sancionador establece que no tener esta información técnica visible a disposición del público supone una vulneración del derecho a la información de los consumidores.

El certificado de eficiencia energética es un documento técnico de varias páginas, aquella que incluye el signo distintivo de la etiqueta energética es una página que NO TIENE QUE ESTAR INCLUIDA FÍSICAMENTE en la oferta publicitaria puesto que los escaparates de las agencias inmobiliarias verían su oferta reducida a la mitad con una hoja para la etiqueta y otra para las características del inmueble.

La publicidad debe contener la etiqueta, que puede editarse desde el certificado de eficiencia energética, de modo que recomendamos que exista una copia del informe de certificación energética en las agencias inmobiliarias para poder cotejar la correspondencia de los datos expuestos en la publicidad con el certificado en caso de inspección o control administrativo.

3. Se prohíbe la exhibición de etiquetas, marcas, símbolos o inscripciones que se refieran a la certificación de eficiencia energética de un edificio que no cumplan los requisitos previstos en este Procedimiento básico y que puedan inducir a error o confusión  (página 27559).

En relación a lo indicado anteriormente sobre la etiqueta o signo distintivo a incluir en la publicidad, no se puede incluir cualquier tipo de etiqueta, no se puede entregar una publicidad a un agente inmobiliario con una etiqueta “hecha por uno mismo”, no se puede tomar una etiqueta tipo que se tenga de algún otro inmueble y aplicar la misma calificación o etiqueta a todo un escaparate para cubrir la responsabilidad de la exhibición publicitaria si el propietario no ha certificado su inmueble, ya que en caso de inspección no se podrá demostrar ni cotejar los datos de la publicidad con informe técnico de certificación alguno, volviendo a incurrir en la vulneración del derecho a la información de los consumidores.

Un inmueble que no disponga de la certificación energética no podrá publicitarse ni situarse en el mercado inmobiliario.

Artículo 14. Información sobre el certificado de eficiencia energética.

2. Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, el certificado de eficiencia energética obtenido será puesto a disposición del adquiriente. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, bastará con la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario de una copia del referido certificado (página 27559).

En caso de compraventa el certificado de eficiencia energética se transmitirá como un documento más del inmueble en el acto jurídico de compraventa en notaría.

En caso de arrendamiento el certificado de eficiencia energética deberá mostrarse al arrendatario (aunque haya estado disponible en la publicidad del inmueble) y facilitar una copia (bien podría ser como un anexo del contrato).

CAPÍTULO V. RÉGIMEN SANCIONADOR

Artículo 18. Infracciones y sanciones.

El incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento básico, se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicación (página 27562).

Interesante punto del régimen sancionador que introduce una nueva figura administrativa específica en materia de certificación de la eficiencia energética, con sanciones pendientes de desarrollo en una Orden posterior.

Además, el incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento básico que constituyan infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados k) y n) del artículo 49.1 del texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se sancionará de acuerdo con lo establecido en el capítulo II del título IV del texto refundido citado (página 27562).

Poco se puede explicar respecto al régimen sancionador en materia de defensa de los consumidores y usuarios, salvo transcribir parcialmente las cuantías económicas previstas según la legislación aplicable. El artículo 49.1 determina las diversas causas que pueden suponer infracción el derecho de información y defensa de los consumidores y los artículos 50 y 51 establecen las cuantías económicas de sanción.

Por tanto, todo lo determinado en el RD como sancionable por no solicitar y obtener la certificación, o por no exhibir dicha certificación en la oferta publicitaria en el mercado inmobiliario, o no poner a disposición de los usuarios o inspectores el informe de certificación, conlleva propuestas de sanción previstas por ley y que pueden alcanzar las siguientes cuantías atendiendo al grado de intencionalidad y reincidencia:

-          Infracciones leves. Hasta 3.005,06 €.

-          Infracciones graves. Entre 3.005,07 € y 15.025,30 €.

-          Infracciones muy graves. Entre 15.025,31 € y 601.012,10 €