Tal y como dijimos hace unos días,
ayer 5 de junio estaba programada una conferencia muy interesante y oportuna en
el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid.
Esta conferencia había levantado mucha
expectación ya que se da la coincidencia que el servicio de registro de
certificación energética está recién estrenado en la Comunidad de Madrid.
Como se puede ver en el programa adjunto
de la jornada, los ponentes son de máxima responsabilidad, tales como D. Carlos
López Jimeno (Director General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de
Madrid), D. Fernando del Valle (Técnico de Apoyo de la Dirección General de
Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid) y D. José Antonio
González Martínez (Subdirector General de Promoción Industrial y Energética de
la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid).
Por parte del Colegio, además de la
presentación del Presidente, D. Jesús Paños Arroyo, estaban presentes D.
Francisco Javier Méndez Martínez (Director del Gabinete Técnico) y D. José
Heras de los Ríos (Director de los Servicios Jurídicos) cuyas aportaciones y
sobre todo, canalización de las preguntas más frecuentes de técnicos dirigidas
al Colegio, han sido muy interesantes, amén de las preguntas formuladas a los
responsables de la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la
Comunidad de Madrid por muchos de los técnicos presentes.
La jornada arrancó con información
genérica sobre consumos y emisiones, en el caso de la Comunidad de Madrid se
emiten a la atmósfera 11 millones de toneladas equivalentes de derivados del petróleo
al año (unidad de medida genérica), muy por encima de la media nacional y de
este dato, el 25 % corresponde al parque inmobiliario.
De ahí la importancia de certificar
energéticamente los inmuebles de manera CORRECTA
y RIGUROSA, pues más allá de la calificación final que le corresponda a
cada inmueble, está el hecho de disponer de una herramienta que aporte
información a los consumidores sobre posibles medidas de mejora e ir moldeando
la conciencia social hacía modelos de eficiencia energética.
Se hizo un par de menciones interesantes,
la primera es que el parque inmobiliario antiguo tiene aislamientos deficientes
o carecen de ellos y la segunda es que durante el boom inmobiliario se podrían
haber corregido errores y haber construido mejores inmuebles y se perdió
aquella opción en pos de un mercado que se tragaba todo lo que salía a la
venta.
Son errores ya pasados y desde hace años
la Unión Europea nos urge a que tomemos medidas y conozcamos la eficiencia
energética de los inmuebles, eso nos lleva donde estamos ahora mismo.
Según datos de la Comunidad de Madrid,
hay un parque inmobiliario en la Comunidad de 2,5 millones de viviendas con un
potencial de ahorro energético comprendido entre el 20 % y 30 % y que
desconocen que tienen ese potencial. Arranca una nueva forma de evaluar las
posibilidades de conocer esos porcentajes muy aproximados y censar las
viviendas que pueden acometer intervenciones energéticas.
La Comunidad de Madrid promete ser RIGUROSA en los procesos de inspección
para eliminar la sensación de mero trámite que se ha instalado en la sociedad
sobre la certificación energética. Por ello están preparando la Orden correspondiente
que dará pié al desarrollo normativo de los procesos de inspección y
sancionadores para cumplir con esa máxima de RIGOR.
Entre los mecanismos de control que va a
establecer la Comunidad de Madrid y que informaron van a seguir casi la
totalidad de Comunidades Autónomas para unificar criterios están los siguientes
puntos:
1.- REGISTRO
2.- CONTROL
INDEPENDIENTE
3.- ETIQUETADO
4.- REGISTRO
DE TÉCNICOS COMPETENTES
5.- INFORMACIÓN
DE LA CALIFICACIÓN
El punto más urgente y que ya está en
marcha es el primero, el registro y su comunicación, para dar desarrollo a lo
expuesto en el RD 235/2013 en este aspecto.
REGISTRO
En la Comunidad de Madrid el registro
será telemático (como en otras muchas Comunidades Autónomas) con el fin de
ahorrar en papeleo, evitar largas esperas, etc. Solo se podrá realizar de forma
presencial en determinadas circunstancias justificadas.
Se establece la posibilidad de registro
mediante representante (lo cual nos posibilita el registro a los técnicos con
la autorización de los propietarios de los inmuebles). Una vez se realiza la
tramitación telemática y se adjunta el informe de certificación energética
realizado por el técnico, se obtiene un número de seguimiento, generalmente al
día siguiente tras un backup nocturno. Dos días hábiles después se obtiene la ETIQUETA correspondiente con el número
de registro, datos del inmueble, etc (adjuntamos fotografía de la exposición en
la conferencia) es similar a la etiqueta elaborada por el Ministerio para
edificios públicos, sin código BIDI y algunos aspectos menores.
Esta
ETIQUETA es la que debe exhibirse en toda publicidad del inmueble, compraventa
y alquileres y es el documento que debe incorporarse en las operaciones
correspondientes. Si no se dispone de la etiqueta, dada la premura de muchas
operaciones en estas primeras semanas, habrá que justificar la operación con el
informe técnico y la COMUNICACIÓN a
la administración de solicitud de REGISTRO
y este procedimiento va a ser muy similar en todas las Comunidades Autónomas.
Evidentemente, la ventaja de que los
técnicos gestionemos el proceso de registro es que en cuanto dispongamos de la
ETIQUETA automáticamente podemos remitirla a quien la precise para cumplir con
el artículo 12.2 del RD 235/2013 y exhibir dicha información en su publicidad.
Estas etiquetas ÚNICAS e INDIVIDUALIZADAS para
cada inmueble, aseguran que en caso de inspecciones rápidamente se pueda
controlar si se trata de un informe de certificación legal o no.
La etiqueta aporta información sobre
emisiones de CO2 y consumo de energía primaria (ojo, no es consumo
real según facturas de luz, agua, gas,… es energía primaria previa a su
transformación para el consumo).
La Orden que está elaborando la Comunidad
de Madrid para su próxima aprobación y publicación en el Boletín de la
Comunidad, desarrolla los cuatro puntos restantes. El RD 235/2013 establece un
plazo máximo de tres meses desde su publicación en el BOE para este desarrollo.
Habiéndose publicado el RD 235/2013 en el BOE del 13 de abril, la fecha tope
está en el 13 de julio, pero los responsables indicaron que se estaba
acelerando dada la incertidumbre que se había creado y para atajar las malas
prácticas.
CONTROL
INDEPENDIENTE
Aún está por determinar si el control se
realizará por técnicos inspectores de la Comunidad o por entidades externas
acreditadas de control, sea del modo que sea, van a VIGILAR Y COMPROBAR QUE LOS DATOS SEAN RIGUROSOS.
Se comprobarán que los técnicos sean realmente
técnicos competentes según establece el RD 235/2013 y que los datos aportados
en el certificado sean ciertos, mediante visitas e inspecciones.
La Comunidad de Madrid evalúa el volumen
de certificaciones en lo que queda de año 2013 en torno a 30 o 40.000
inmuebles, evidentemente deben transmitir los datos registrados así como las
inspecciones al Estado y éste a su vez a la Unión Europea y, parece que nadie
quiere que por el camino le saquen los colores por un control deficiente.
El público y usuarios deben entender e
informarse que NO ES UN TRÁMITE MÁS,
el certificado una vez que se registra en el organismo correspondiente de la
Comunidad Autónoma se obtiene la etiqueta, con número de registro correspondiente,
pasa a ser un CERTIFICADO OFICIAL
con todas las RESPONSABILIDADES
DERIVADAS PARA LAS PARTES IMPLICADAS (PROPIETARIOS y TÉCNICOS).
Régimen sancionador, actualmente el
régimen sancionador sobre el que versa el RD 235/2013 tiene ciertas
limitaciones ya que la Ley de Defensa de los Consumidores contempla sanciones
en operaciones e información entre empresas y usuarios, pero no entre usuarios.
Así pues, mucha atención por qué en este punto LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS, PORTALES INMOBILIARIOS, etc, pese a que
se limiten a exponer la información que les da el propietario, son empresas que
están informando al público, así pues parece que son el primer punto de
preocupación por el régimen sancionador.
Sin embargo, el desarrollo de la Ley de
Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana va permitir modificar aspectos
de la Ley de Defensa de los Consumidores para que el régimen sancionador
también se pueda aplicar entre particulares.
ETIQUETADO
Como ya hemos mencionado, la etiqueta que
emitirán las Comunidades Autónomas previa solicitud de registro, será el único
documento válido para exponer al público y dispondrá de las medidas de control
necesarias, datos del inmueble, código de barras para una identificación
oficial rápida, etc.
REGISTRO
DE TÉCNICOS COMPETENTES
La Comunidad de Madrid creará y habilitará
para el acceso e información del público un listado de técnicos competentes
habilitados según su titulación tal y como establece el RD 235/2013, según Ley
38/1999 de Ordenación de la Edificación. Para incorporarse a este listado se
deberá acreditar la titulación habilitante, a día de hoy arquitectos,
aparejadores (arquitectos técnicos) e ingenieros técnicos y superiores.
El artículo 2 de la LOE establece algunas
otras ingenierías que podrían suscribir certificados energéticos, pero siempre
dentro de su ámbito profesional, por ejemplo un ingeniero agropecuario solo
podrá certificar instalaciones e inmuebles agropecuarios. Se descartan
ingenierías químicas u otro tipo de ingenierías que nada tengan que ver con el
ámbito edificatorio o de sus instalaciones.
En este punto es importante destacar las
acotaciones de los Servicios Jurídicos del Colegio sobre la conveniencia de que
los técnicos estén colegiados y asegurados ya que el carácter OFICIAL DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA
ENERGÉTICA implica determinadas derivas legales y responsabilidades que un
técnico no colegiado y no asegurado podría no llegar a cubrir con los
consiguientes problemas para los propietarios y partes implicadas.
En cuanto al desarrollo de una Orden que
posibilite a otros profesionales acreditarse como técnicos competentes o
técnicos ayudantes, es una posibilidad de contempla el RD 235/2013 que puede
llegar a desarrollarse o, puede no desarrollarse nunca y que los técnicos sean
únicamente los expresados en el Real Decreto.
INFORMACIÓN
DE LA CALIFICACIÓN
La Comunidad de Madrid emitirá
periódicamente información pública sobre los certificados registrados, así como
técnicos competentes habilitados.
Una vez finalizadas las exposiciones de
los conferenciantes se abrió una mesa redonda con multitud de preguntas.
En primer lugar se expusieron las preguntas
más frecuentes dirigidas al Colegio por parte de compañeros colegiados y
usuarios que han solicitado información en el Colegio. La mayor parte de esas
preguntas son harto conocidas, obligaciones de las partes, técnicos habilitados,
etc.
En cuanto a las tasas de registro de
certificados energéticos se aclaró que en el caso de edificios existentes, de momento
no se cobran tasas, sin embargo en los edificios de nueva construcción, se seguirán
devengando tasas conforme a la normativa aplicable hasta ahora para dichos
edificios (foto adjunta TASAS POR REGISTRO).
También se trató ampliamente la
problemática del mercado sobre los precios excesivamente bajos que se están
ofreciendo, las condiciones de monopolio de algunas empresas, comercializadoras
de activos bancarios, bancos e inmobiliarias propias, agencias inmobiliarias, plataformas
y certificadores on line, la base de la cuestión es que si el mercado es libre
y el propietario es quien debe elegir técnico certificador, como es posible que
el mercado de certificación esté recalando en determinados grupos interesados
en su propio beneficio, donde se están estableciendo tasas (cosa que ni los
Colegios ni el mercado puede establecer), certificaciones masivas sin control
ni rigor, sin visitas a los inmuebles, sin garantías, publicidad engañosa tipo “contrate
con nosotros y obtendrá una calificación A, paquetes de certificación más
tasación de modo que la certificación sea gratuita, etc. Se plantea seriamente
la posibilidad por parte de los Colegio Profesionales y sus Servicios Jurídicos
de llevar esta problemática ante la Comisión Nacional de la Competencia y el
Tribuna de Defensa de la Competencia, por una más que probable ilegalidad al
vulnerar la Ley de la Competencia.
En este punto se volvió a instar desde el
Colegio al los responsables de la Comunidad a que cumplan su compromiso de CONTROL RIGUROSO sobre los técnicos,
propietarios, agentes implicados y documentos de certificación.
Recordamos la OFICIALIDAD que adquieren los certificados en el momento que se
registran en la Comunidad Autónoma.
También se habló sobre las medidas de
mejora, sobre la rentabilidad de las medidas propuestas, que consideraciones se
tomarán en casos de edificios protegidos y cual será el grado de protección mínima
a considerar para que afecte o no el procedimiento de certificación, qué hacer
en el caso de viviendas que no tengan una determinada instalación o les falte
algún elemento para considerarlas como viviendas en ejecución o viviendas
existentes y las posibilidades de certificación de viviendas análogas en base a
una conocida (este punto despertó cierta polémica y no hay consenso, será
cuestión de tiempo y certificados emitidos y registrados saber que
procedimiento aplicar).
También surgieron preguntas referidas a
que pasa cuando se trata de daciones en pago, donaciones, ventas parciales de
inmuebles entre familiares, etc. La respuesta de la administración autonómica
es que siempre que haya una compra venta o alquiler, según el RD 235/2013 el
propietario debe disponer de la certificación energética. Una dación en pago de
un inmueble que vaya a venderse posteriormente, para esa operación necesita el
informe de certificación.
En los actos de compra venta, ante
Notario se debe exhibir el informe de certificación y la comunicación de
registro a la Comunidad Autónoma si aún no se dispone de la etiqueta emitida
por la Comunidad Autónoma, esta circunstancia se puede dar en estas primeras
semanas de aplicación por operaciones muy próximas a la entrada en vigor, pero
en adelante, como el propietario tiene obligación de disponer del certificado
en la publicidad previa a la venta (o alquiler), previa a la tasación y previa
al acto jurídico en Notaria, deberá presentarse la etiqueta única y particular
del inmueble emitida por la Comunidad Autónoma.
Nos surgió hace unos días un caso de un
propietario que no quería cumplir con su obligación de solicitar y disponer del
informe de certificación, pero ante la compra venta inminente y solicitándolo
el Notario el comprador estaba dispuesto a asumir la responsabilidad y coste de
este certificado. Preguntamos si sería una posibilidad, mediante AUTORIZACIÓN del propietario que otra
parte implicada pueda asumir la responsabilidad, la respuesta de los
responsables de la administración, de la Comunidad Autónoma fue clara y
tajante, NO, LA RESPONSABILIDAD ES ÚNICA
Y EXCLUSIVA DEL PROPIETARIO, ASÍ SE EXPRESA EN EL RD 235/2013 Y NO SE
CONTEMPLAN OPCIONES DIFERENTES.
Así pues muchas de las opciones que hay
en el mercado basadas en ASUMIR LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA Y REPERCUTIRLA AL
PROPIETARIO, CERTIFICACIONES GRATIS HASTA LA RETIRADA EL INMUEBLE DE UNA
DETERMINADA AGENCIA EN QUE DEBERÁ ABONARSE LA CERTIFICACIÓN, INCLUSO CON EL
CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO SON PROPUESTAS
ILEGALES. EL PROPIETARIO ESTÁ OBLIGADO A SOLICITAR Y CONTRATAR LA
CERTIFICACIÓN CON UN TÉCNICO COMPETENTE.
En este punto volvemos a insistir en la
necesidad de responsabilidad y garantías, de hecho viendo la deriva que va a
tomar la situación y ámbitos legales de la certificación energética nos
planteamos no entrar en las batallas de precios bajos, por qué tarde o temprano
lo barato sale caro y el trabajo profesional de un técnico tiene su valor, como
por ejemplo lo tiene la valoración del trabajo profesional de un abogado.
Queremos volver a señalar la importancia
vital que tiene el certificado de eficiencia energética UNA VEZ REGISTRADO,
pues pasa a ser un DOCUMENTO OFICIAL.
Además, son muchas las voces que insinúan
que tarde o temprano se incorporarán los datos a las bases catastrales o
registros públicos de edificios y viviendas. Pensemos por un momento que si un técnico
que hace su trabajo, mide la fachada norte de una vivienda situada en el 2º C
de una determinado inmueble, con unas superficies de huecos determinada y unos
puentes térmicos concretos, si aparece otro certificado que registrar,
inspeccionar y comprobar del mismo inmueble, pero en este caso, por ejemplo el
3º C o el 4º C con diferentes medidas y superficies, por qué ese inmuebles no
se ha visitado (dentro de unas tolerancias admisibles de mediciones) y se ha
certificado on line, en plan masivo, a bajo coste, uno de los dos inmuebles no
está bien certificado, uno de los dos propietarios (o ambos) serán requeridos
por la administración para que demuestren y en su caso corrijan los errores.
Se contempla la posibilidad de visitas e
inspecciones a los inmuebles por parte de los técnicos de la Comunidad Autónoma
o los organismos de inspección.
Tal vez este año sea el año de la
certificación basura, pero el siguiente año será el año de los abogados que
tenga que reclamar todas las estafas y errores que surjan por certificaciones
erróneas o dolosas.
Está claro por lo visto en esta conferencia
que parece que las Comunidades Autónomas tienen la intención de seguir un
procedimiento, control y seguimiento común para que el proceso sea correcto y
riguroso.
El problema es que en ese momento los
especuladores e intermediarios saldrán del mercado con un beneficio
considerable, y los problemas y responsabilidades les quedarán a los
propietarios, técnicos y aquellos agentes implicados que haya ofrecido
propuestas fuera del marco legal establecido por el RD 235/2013.
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